Bei ya jumla. Katika uwekezaji wa mali isiyohamishika, utajifunza kwa haraka kwamba kiwango cha juu ni mojawapo ya vipimo vinavyotumiwa sana kuzingatia uwekezaji. Hii ni njia rahisi ya kutathmini matokeo ya kifedha ya uwekezaji, lakini kama utakavyoona katika makala haya, ina vikwazo.
Utangulizi
Njia ya herufi kubwa ya moja kwa moja ni kukokotoa uwiano wa herufi kubwa. Ni kama ufafanuzi. Kiwango cha juu cha dau kinakokotolewa na kuamuliwa kama ifuatavyo. Kwa mfano, ikiwa jengo litazalisha $10,000 katika mapato halisi ya uendeshaji na kuuzwa kwa $100,000, kiwango kinaweza kuhesabiwa kuwa 0.1. Viwango vya chini vinaonyeshwa kama asilimia, kwa hivyo tunasoma hii kama asilimia 10. Unyenyekevu wa hesabu hii inakuwezesha kupanga upya haraka ili kutatua takwimu isiyojulikana. Katika mfano hapo juu, tunajua NOI na thamani, lakini ikiwa tu tungekuwa na NOI na kiwango cha juu, tunaweza kuamua thamani kwa urahisi. Umuhimu wa hii ni dhahiri, kwani hautakuwa na habari zote tatu kila wakati. Yenye faidambinu ya njia ya mtaji wa moja kwa moja inaweza kuonekana hapa chini kwenye picha. Huu ni mfano wa mali isiyohamishika.
Upeo wa kutumia mbinu ya kuweka mtaji wa moja kwa moja wa mapato
Kwa sababu kiwango cha juu kinaweza kuhesabiwa kwa haraka na kwa urahisi, imekuwa idadi ambayo wawekezaji na wataalamu wengine wa mali isiyohamishika hutumia kulinganisha uwekezaji mmoja na mwingine. Uwekezaji mbili unaweza kuzingatiwa ambapo zote zina bei na kelele za orodha tofauti kabisa, lakini ikiwa kiwango cha faida kinatumika kwa kila moja, unaweza kulinganisha kwa urahisi.
Wakadiriaji wa kitaalamu na wawekezaji wa mali isiyohamishika hutumia mbinu tofauti za kuthamini. Njia ya mtaji wa moja kwa moja ni mojawapo tu, na inategemea fomula ile ile tuliyoanzisha hapo awali. Katika istilahi za kifedha, njia hiyo inatathmini jengo kama "ya kudumu". Kwa hakika, hesabu ya hesabu hii inadhania kuwa uwekezaji utaendelea kuleta faida kwa muda usiojulikana.
Kiwango cha ukomo hutumika kama "punguzo" ambalo wawekezaji hutumia kwenye mkondo huu wa mapato kwa hatari mbalimbali zinazoletwa nazo. Hakuna kitu kama uwekezaji usio na hatari, kwa hivyo wawekezaji hupunguza mtiririko wowote wa mapato ili kuhesabu. matatizo yanayoweza kutokea na hasara inayoweza kupata. Kiwango cha faida hutuambia kwa urahisi uwiano wa mapato kwa bei ambayo wawekezaji wako tayari kukubali kwa mkondo wa mapato wa siku zijazo.
Wewe ni NOI ganitumia
Hili ni swali ambalo mwekezaji anapaswa kujiuliza kila wakati anapoangalia viwango vya mtaji. Hakuna NOI inayokubaliwa kwa ujumla. Hii inazua tatizo kwa wawekezaji wakati wanajaribu kubainisha kiwango cha ukomo wa soko kwa uwekezaji fulani. Huenda wamesikia kwamba mali iliyo karibu na ile inayozungumziwa ilikuwa ikiuzwa "ndani ya asilimia saba" wakati inaweza kuwa tu kwenye nambari za "ukala" ambazo ziliongeza NOI. Ikiwa NOI ni ya juu au ya chini, hii itakuwa na athari ya moja kwa moja kwenye kiwango cha faida halisi ambapo mali inauzwa. Kwa hivyo ni muhimu kufanya kazi na timu yako ili kutathmini utendakazi wa soko unaolinganishwa na kuzingatia kwa makini viwango vya viwango unavyoona kuwa halali.
Njia hii inapaswa kutumika lini
Viwango vya juu na mbinu ya uwekaji mtaji wa moja kwa moja ya kuthamini ni zana muhimu kuwa nayo katika kisanduku chako cha vidhibiti kama mwekezaji. Hii inaruhusu uchanganuzi wa haraka wa shughuli, na ikiwa itafanywa kwa utaratibu na lenzi muhimu, inaweza kuwa mbinu yenye nguvu. Hata hivyo, pamoja na hili, kuna njia nyingi za ziada au mbadala za tathmini. Kujua wakati unahitaji kufanya zaidi ya hesabu hii moja ni ujuzi muhimu uliowekwa wakati wa kukuza uwezo wa kuchanganua biashara.
Utoaji wa fomula ya mbinu
Katika uchanganuzi wa uwekezaji wa majengo, kiwango cha mtaji ni sawa na uwiano wa mapato halisi ya uendeshaji na thamani ya mali isiyohamishika. Viwango vya mtaji wa mali kulinganishwa hutumiwakupunguza mapato halisi ya uendeshaji wa mali ili kupata thamani yake halisi.
Kama uwekezaji mwingine wowote, mali isiyohamishika inathaminiwa kulingana na thamani ya sasa ya mtiririko wa pesa wa siku zijazo. Kuna njia mbili za kuthamini mali isiyohamishika: njia ya mtaji wa moja kwa moja na njia iliyopunguzwa ya mtiririko wa pesa. Katika chaguo la uwekaji mtaji wa moja kwa moja, mkondo wa mapato kutoka kwa mali, unaopimwa kwa mapato halisi ya uendeshaji, unachukuliwa kuwa wa kudumu, na thamani ya mali ni sawa na NOI ikigawanywa na kiwango cha punguzo.
Mfumo
Thamani ya mali kwa kutumia mbinu ya mtaji wa moja kwa moja inabainishwa na fomula ya thamani ya sasa ya malipo ya kudumu:
r ni kiwango cha mtaji na NOI ndio mapato halisi ya uendeshaji. Inajumuisha viwango vya ukuaji wa NOI katika hesabu. Kiwango cha pambizo r ni sawa na kiwango cha punguzo nikiondoa kiwango cha ukuaji g. Hivi ndivyo vigeu vya muundo wa mbinu ya herufi kubwa moja kwa moja.
Ikipanga upya mlinganyo ulio hapo juu, tunapata usemi wa kihisabati wa r. Kiwango cha mtaji r huamuliwa kulingana na uwiano wa mapato halisi ya uendeshaji (NOI) na thamani ya mali zinazolingana. Equal Income NOI - mali chini ya gharama zote za uendeshaji, matengenezo na matengenezo, bima, ushuru wa mali, huduma, n.k. NOI ni kipimo kisicho sawa cha mtiririko wa pesa taslimu, yaani, haitoi gharama yoyote ya riba au gharama zingine zozote za mtaji, na vile vile. thamani ya mali na kiwango cha juu zaidi.
Viwango vya Pembezo
Viwango vya kando vinavyotumika kuthamini mali lazima vitokane na miamala ya mali isiyohamishika ambayo inafanana sana na mali inayothaminiwa kulingana na eneo la mali, ukubwa, asili ya mali (makazi na biashara), muda wa kukodisha (muda mfupi au mrefu), umri, yaani, gharama za ukarabati na uboreshaji zimebainishwa, n.k.
Mfano wa kutumia mbinu ya mtaji wa mapato ya moja kwa moja
Kwa kuzingatia data ifuatayo, thamani ya mali A kwa kutumia kiwango cha ukingo kilichopatikana kwa kutumia taarifa inayopatikana kwa uuzaji wa mali B na C, chochote kinachofaa zaidi. Mfano wa mbinu ya mtaji wa moja kwa moja katika hesabu ya biashara:
| Mali | A | B | C |
| HAPANA | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Thamani | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Muda wa kukodisha | miaka 10 | miaka 8 | miaka 3 |
| Idadi ya wapangaji | 2 | 3 | 10 |
Mali B ni kama mali A kuliko mali C, kwa hivyo tunahitaji thamani ya mali A kwa kutumia asilimia ya mtaji iliyopatikana kutoka kwa thamani na NOI ya maelezo ya mali B.
Kiwango cha juu kilichotumika hapo juu kinaweza kubadilishwa juu au chini ili kuonyesha tofauti kati ya kulinganishwamali (yaani mali B) na mali inayotathminiwa (yaani mali A).
Mtaji wa moja kwa moja dhidi ya uchanganuzi uliopunguzwa wa mtiririko wa pesa
Dalali wengi wa mali isiyohamishika ya kibiashara, wakopeshaji na wamiliki hutumia tathmini ya mali isiyohamishika kwa kuzingatia mbinu ya mapato. Tathmini inayotokana na mtaji wa moja kwa moja ni uchambuzi wa punguzo la mtiririko wa pesa (DCF). Kwa tathmini ya mtaji wa moja kwa moja, mapato halisi ya uendeshaji (NOI) yamegawanywa kwa kiwango cha mtaji wa soko. Gharama iliyokadiriwa, uchanganuzi wa DCF unahitaji makadirio kila mwaka pamoja na NOI, pamoja na gharama inayotarajiwa ya ubadilishaji mwishoni mwa kipindi cha uchambuzi. Kwa kawaida, mchambuzi hutumia mtaji wa mapato kukadiria mapato. Manufaa haya ya pesa taslimu hupunguzwa kwa kiwango kinachofaa ili kufika kwenye soko la uthamini. Mbinu ya mtaji wa moja kwa moja katika kutathmini hatari za uwekezaji inazingatiwa kulingana na takriban sheria sawa.
Makadirio halisi ya mapato ya uendeshaji
Ingawa hesabu hizi ni rahisi na za moja kwa moja, zinategemea mawazo ya mthamini au mthamini. Wakati wa kutumia mtaji wa moja kwa moja, mali ya NOI iliyoimarishwa inahitaji kutathminiwa. Uthamini huu unatokana na data ya soko kwa ajili ya mali zinazoweza kulinganishwa katika eneo la soko; inawakilisha maoni ya mthamini juu ya jinsi mali inapaswa kufanya kazi. Kwa sababu maoni ya mthamini yanatokana na uchunguzi wa data ya soko, ni vigumu kupata makosa katika makadirio yake ya NOI. Wakati soko ni "kutosha", dhana ya "NOI imetulia" ni muhimu sana. Hata hivyo, maalummaeneo mawili ya wasiwasi.
Kwanza, vipi ikiwa mali ina nafasi kubwa wakati wa kutathminiwa? Kwa wazi, hakuna mtu anayeendeleza mali isiyohamishika kwa matarajio ya nafasi kubwa, ya kudumu. Kwa hivyo, mthamini anaweza kutumia sehemu ya soko ya nafasi za kazi, badala ya mali ya nafasi halisi. Hii husababisha NOI kuongezeka kwa kirekebishaji cha bidhaa na inaweza kuongeza thamani ya kirekebishaji.
Pili, ikiwa NOI ya baadaye ya mali inatarajiwa kuongezeka kutokana na ongezeko la mahitaji ya nafasi, na hivyo kusababisha viwango vya juu vya ukodishaji, mtaji wa moja kwa moja wa NOI wa mwaka mmoja unaweza kupunguza thamani ya mali. Kwa sababu uchanganuzi wa DCF unaruhusu marekebisho ya kila mwaka ndani ya kiwango cha kodi, kiwango cha nafasi, hasara ya makusanyo na gharama za uendeshaji, uchambuzi wa DCF unaweza kutumika kutazamia ongezeko la NOI ya mnunuzi baada ya muda.
Wakati mali inatarajiwa kukodishwa kikamilifu ndani ya miaka mitatu hadi mitano ijayo, kwa mfano, gharama ya maisha inaweza kupunguzwa hadi kiwango kinachohitajika. Ubainishaji huu wa mabadiliko yanayotarajiwa husababisha makadirio ya kweli ya NOI katika kipindi hicho - matokeo bora zaidi kuliko kuweka herufi kubwa NOI ya mwaka mmoja. Lakini kwa upande mwingine, kwa kuchukulia tu kwamba kiwango cha nafasi kitapunguzwa katika kipindi cha miaka mitatu, hii inaweza kusababisha NOI iliyopanda.
Uchambuzi wa DCF ni mzuri kwa hali kama hizi. Walakini, uchanganuzi wa DCF sio muhimu sana linapokuja suala la kujua kuwa mali imekodishwa kabisa. Thamani ya sasa ya mfululizo wa mtiririko wa fedha sawa wa kila mwaka ni sawa na sawathamani ya herufi kubwa. Si kosa kutumia sifa za uchanganuzi za DCF wakati hakuna mabadiliko makubwa katika NOI yanayotarajiwa. Walakini, watumiaji wa ripoti ya uthamini wanapaswa kufahamu kuwa matokeo ya njia hii sio bora kuliko yale yaliyotolewa na utumiaji sahihi wa mtaji wa moja kwa moja. Mbinu ya mtaji wa moja kwa moja katika kutathmini hatari za uwekezaji inazingatiwa kulingana na takriban sheria sawa.
Chaguo la mtaji na viwango vya punguzo
Kinadharia, wasiwasi kuhusu kuweka herufi kubwa kwa mwaka mmoja wa NOI haujajumuishwa. Ustadi wa mthamini katika kuamua mtaji wa soko, kiwango cha mauzo kulinganishwa - hii ina jukumu kubwa. Ikiwa kiwango cha ukomo wa soko kinatokana na mauzo ya mali kwa kiwango cha nafasi kulinganishwa na bidhaa zilizo na matarajio ya mnunuzi sambamba ya hatima ya mali iliyokodishwa kikamilifu, thamani inaweza kukadiriwa kutoka kwa NOI ambayo haijarekebishwa na kiwango cha soko.
Pia wanunuzi wanaotarajia katika siku zijazo NOI kuongezeka kwa sifa zake za bei za mishahara huakisi matarajio haya. Katika visa vyote viwili, matarajio yanaonyeshwa katika mtaji wa bei unaozingatiwa. Tatizo la mtathmini hutokea wakati inahitajika kulinganisha vitu ambavyo haviwezi kupatikana. Katika hali hii, mthamini lazima atengeneze kiwango cha mtaji na akadirie NOI kutoka kwa washirika bora wanaopatikana na kutoa makadirio ya thamani ya soko ambayo yanaangazia matarajio ya watumiaji.
Kiwango kinachofaa cha punguzo kinatumika kuchanganua DCF, kubadilisha makadirio ya NOI kuwamaadili. Wakati uchambuzi wa DCF unatumiwa kuthamini soko la mali isiyohamishika, kiwango cha punguzo lazima kitolewe kwenye soko kwa kutumia data inayolingana ya mali. Kwa hivyo, hitaji la data inayofaa kulinganishwa ni sawa kwa uchambuzi wa DCF na kwa mtaji wa moja kwa moja. Wakati uchanganuzi wa DCF unatumiwa kwa uchanganuzi wa uwekezaji, kiwango kinachohitajika cha kurejesha kinapaswa kutumiwa kupunguza mtiririko wa pesa unaotarajiwa.
Chaguo gumu la lazima
Uchambuzi wa herufi kubwa za moja kwa moja na DCF - kila moja inafaa katika hali fulani. Hasa, mtaji wa moja kwa moja unafaa kwa kutarajia mali thabiti za uchambuzi wa NOI; DCF inafaa kwa sifa zinazotarajiwa za kubadilisha NOI. Kuchagua kiwango cha mtaji kinachofaa na kiwango cha punguzo inaweza wakati mwingine kuwa vigumu kwa mbinu zote mbili. Faida kuu ya uchanganuzi wa DCF ni kwamba katika kukusanya data inayohitajika kukadiria NOI kwa kipindi cha uchanganuzi, lazima mtu ajifunze kuhusu mtazamo wa mali.
Uchambuzi wa DCF unahitaji kuzingatiwa kwa uangalifu. Kiwango cha mtaji cha usambazaji unaotarajiwa na mahitaji ya aina fulani ya nafasi na gharama za uendeshaji. Ukifanywa ipasavyo, uchanganuzi kama huo unaweza kutoa habari ambayo haionekani kupitia mtaji wa moja kwa moja. Mara nyingi, hata hivyo, matumizi ya msingi ya uchanganuzi wa DCF huthibitisha thamani ya soko ya hesabu ya mtaji wa moja kwa moja. Ingawa makadirio yanayotumika katika uchanganuzi wa DCF yanaweza kuwa sahihi zaidi kwa baadhi ya mali za NOI, uthibitisho huru wa makadirio ya mtaji wa thamani ya moja kwa moja wa soko unahitaji punguzo linalofaa.viwango.
Hitimisho
Katika ulimwengu wa kisasa kuna idadi kubwa ya vyombo vya kiuchumi na ni vigumu kabisa kuvielewa. Katika makala hii, njia ya mtaji wa moja kwa moja inachambuliwa kwa undani. Hii ni mbinu muhimu sana ambayo hutumiwa mara nyingi katika uchumi. Sasa msomaji anaifahamu na anaweza kuitumia. Mbinu ya kuweka mtaji wa moja kwa moja wa mapato katika kuthamini aina yoyote ya biashara au kitu cha mapato husaidia kujenga biashara yenye mafanikio na hatari ndogo.
